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News dal mondo immobiliare

affitti..e morosità
July 24, 2015

Contratti di affitto, così si apre
un paracadute per il canone

Morosità in forte aumento. Cresce l’interesse per le polizze che intervengono
se l’inquilino non riesce a pagare

di Gino Pagliuca

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Aumenta la morosità degli inquilini. I dati ufficiali sulle richieste di esecuzione e sugli sfratti nel 2014, resi noti del ministero degli Interni, dicono che lo scorso anno nove provvedimenti di sfratto su dieci, hanno riguardato inquilini non in regola con i pagamenti, mentre le altre due motivazioni per cui si può chiedere a un giudice di liberare un immobile — l’occupazione dei locali dopo la scadenza del contratto di locazione o la necessità di rientrare nella disponibilità del bene alla fine del primo periodo contrattuale (dopo 4 anni nel residenziale, dopo sei nel non abitativo) — hanno incidenza marginale.

Numeri

Nell’anno ci sono stati sul territorio nazionale oltre 150 mila ricorsi ai giudici e sono stati convalidati poco più di 77mila sfratti; nettamente inferiore il numero delle esecuzioni, 36 mila. Le convalide sono aumentate del 5% in un anno, le richieste del 14,5% e le esecuzioni del 13,4%. La provincia di Milano ha registrato incrementi maggiori, con prevedimenti in crescita di quasi il 10%, richieste in salita del 19% ed esecuzioni quasi raddoppiate (921 interventi dell’ufficiale giudiziario contro i 472 dell’anno precedente).

Numeri così rilevanti sono in tutta evidenza figli della situazione economica, anche perché in buona parte dei casi siamo di fronte alla cosiddetta «morosità incolpevole», cioè l’impossibilità a pagare da parte di chi abita una casa o occupa un immobile di impresa (in particolare le maggiori difficoltà in questa fase la registrerebbero i negozianti) perché si è perso il lavoro o gli affari vanno male. Ma va anche detto che talvolta c’è anche un po’ di malafede da parte dell’inquilino. Se si ha in corso un mutuo, e si ha un immobile che vale più del debito residuo, ci si pensa due volte prima di non pagare la rata perché si mette a rischio un proprio bene e si ha come controparte una banca; con l’affitto molti si fanno meno scrupoli.

Garanzie

Per questo prima di dare un proprio immobile in locazione è di rigore valutare l’affidabilità del potenziale inquilino. Ma potrebbe risultare opportuno anche crearsi un paracadute per limitare gli effetti di un’eventuale morosità. Per questo sul mercato esistono prodotti assicurativi che intervengono in caso di inadempienza del conduttore. A uno dei più conosciuti ha dato vita Confedilizia in collaborazione con Intesa Sanpaolo: «Servizio garanzia affitto». Si tratta, come spiega il presidente della Confederazione Giorgio Spaziani Testa, «di una fideiussione che in questi anni sta incontrando un crescente successo anche per il suo costo limitato e che presenta un vantaggio tangibile anche per l’inquilino che decide di farvi fronte, perché non deve più versare la cauzione».

Il costo, se la polizza è a favore di un iscritto a Confedilizia è del 2% sul canone annuo, da versare ogni anno; la garanzia copre fino a 12 mensilità non pagate dal conduttore e anche le spese condominali non corrisposte. La garanzia è offerta da Intesa Sanpaolo anche ai non iscritti a Confedilizia: il costo annuo sale al 3% del canone.

Crescente successo anche per Affittosicuro, la rete di garanzie proposte dal network Solo Affitti. Dice Silvia Spronelli, che presiede il gruppo: «Lo scorso anno abbiamo stipulato oltre 5.000 polizze in tutta Italia. Proponiamo quattro tipi di garanzie acquistabili singolarmente o in blocco: oltre a quella per i canoni insoluti, anche una copertura contro i danni causati dall’inquilino e riscontrati a fine locazione e l’assistenza al conduttore per fare fronte a guasti che richiedano interventi urgenti; infine una polizza di tutela legale che consente al proprietario di scegliere senza affrontare nessun costo un legale di sua fiducia nel caso debba avviare una procedura di sfratto all’inquilino». Il costo delle polizze è in funzione delle garanzie scelte, ma in media corrisponde a una mensilità e mezza di canone una tantum. Le polizze Affittosicuro sono acquistabili anche per contratti non residenziali.

Medesima possibilità è offerta dalla società Gestioni sicure con Affitto assicurato. La polizza viene rilasciata dopo una verifica preliminare dell’affidabilità finanziaria dell’inquilino; copre fino a 12 mensilità di canone insoluto e costa indicativamente una mensilità per coprire tutta la durata della locazione.